房企都不买地了,你还在买房?

2019-02-14 18:45:03 财富1399

2019年春节刚过,热乎乎的房企拿地数据已经出炉,各位吃瓜群众一起品鉴下。

根据中原数据显示,2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。

基本呈现几个特点

1、成交量低

2、溢价率低

3、成交总额低

整体看,最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。

对比一下2018年,或许可以更能感受到房企的压力。逢低加仓在过去是房企的一个传统,这样才能最大程度获取收益。

所以我们在2018年的1月份的数据中可以看到:

2018年1月,房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月,有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中,5家房企的拿地金额超过百亿,分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

除了2016和2017年去库存导致的库存减少的原因之外,还有就是调控持续两年后,对于形势的判断还是基于楼市调控会松绑的这个预期。

而2019年1月,这个预期被打破,指望调控松绑再刺激一波的愿望不现实,各房企只能采取开源节流,减少拿地资金活下去。

拿地减少的原因除了对未来预期的转变之外,还有当下现实的成交数据严重下滑。

中国指数研究院数据统计显示,在成交方面:

2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%;

成交量下降同时,成交价格也呈现下降趋势。

数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

成交土地,成交面积,成交价格,各项重要数据环比同比都在下跌。也是近几年年来首次。

环比:与同年上月相比,比如19年1月和18年12月。同比:与去年同期相比,比如19年1月和18年1月。

这些数据的背后会引发什么才是我们要思考的。

土地市场的降温,不管是土地价格下降还是成交量下降,最终一定会传导到房价上面,这是必然的。

而房价在2018下半年的下降也是导致开发商拿地热情下降的重要因素,两者互为因果。

如果持续下去,楼市的降温会经历一个长期的过程,并且在这个过程中如果不加以引导和干涉,最终会引发恶性竞争,甚至会导致局部市场崩溃。

这也是为什么前些天某地政府强行干涉开发商大幅降价的原因。

有意思的是,这种现象或许是官方希望看到的。在近期的官媒的声音中,房住不炒的声音一直在持续,除了对楼市施加了必要的稳定手段外,至今为止未曾出现救市的态度,要知道这次调控已经打破历史记录,这个现象也值得琢磨。

调控持久战打倒今天,在19年之前,依旧希望通过炒房致富的核心论据是,调控这么久,房企不是还在大量拿地,房价不是还在飙升,房企的业绩突破天际,你知道为啥不?因为国家不让降。

你无言以对,听上去还有那么点道理。

这和北海的1024传销洗脑手段差不多,为啥国家打击传销?是怕赚钱的人太多了,所以表面上说不让传销,你看我们不是还好好的吗?

屁股决定脑袋,这个没办法谁能说服谁,看自己的需求。

房价稳中有降在目前看来,是一件好事。怎么讲?

在目前国内提倡大力拉动内需的口号下,消费升级也好,消费分级也好,最终还是需要有购买力的人来拉动。

实际上目前社会上还有大量想买而买不起的人,房价稳中有降的过程中,逐渐让这批人上车,然后一系列的上下游消费才会产生,那些砸锅卖铁六个钱包上车的人,有点钱都还房贷了,哪还有拉动内需的钱。

开发商还在施工的存量房卖给谁?已经买房的人吗?不太现实。

普通人配置3套左右就是天花板,大多数都是没掌握生产资料或灰色收入的人,除了拆迁户之外,普通人只能在原来房价低的时候通过自有资金杠杆撬动1套自住房,有头脑的再通过1套杠杆出2套。

如果现有房产不能出售或持续缩水,哪里来的自有资金再去买房?大额信用卡还是撸小额贷?都是在增加家庭债务风险。

大部分人只能通过搬砖再附加点理财产品慢慢攒钱,而这个周期,很漫长。

除非割肉离场再抄底,但这个需要极其专业的预判和分析能力,就不像买房那么简单了。

大势已去,但余威尚存。

房地产只涨不跌的神话持续了这么多年,想要打破信仰总需要一些时间,而且作为一个影响中国30年的支柱行业,快速崩塌也不一定是好事。

回归理性,回归房子原有的居住属性。

庄家已经换了玩法,房企这个大散户已经有割肉的觉悟了,小散户们就不要死盯着房子了。

当然,自住的可以等等时机,但一定提醒自己,买来住,不要妄想投资和自住一体,不要把房子作为唯一的资产,不要“自杀式”配置资产。

投资理财千万条,不止买房这一条。炒房被套牢,亲人两行泪。

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